一、土地增值税优惠政策
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。
3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。
4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。
5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。
二、案例解析
（1）项目基本情况
嘉兴某房地产住宅项目可售面积约10,000平方米，项目销售额是2亿左右；其中：普通住宅约7,000平方米，豪华住宅为3,000平方米。整个项目的开发成本为，其中：支付地价款及各种费用3,600万元；房地产开发成本9,000万元,房地产开发费用3,000万元，加计扣除金额为3,120万元（（3,600+9,000+3,000）*20%=3,120万元）。
（2）项目需求
项目已销售完毕，需要进行土地增值税清算。公司在成本归集和费用分摊时，没有区分普通住宅和豪华住宅，计划合并进行土地增值税清算。
（3）处理建议
建议根据普通住宅和豪华住宅的可售面积、结合开发成本和开发费用对应的主要合同，对相应的成本和费用在二者之间进行分摊，从而分别核算土地增值税。
通过进行分拆，普通住宅增值率为19%，不超过20%，则无需缴纳增值税。
分拆后，与汇总清算相比，节省了土地增值税714万元（1,584-870=714万元）。
